ועדת תל אביב מאשרת מגדל 45 קומות בגבעתיים - 100 דירות יוקצו בהישג יד
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה השבוע להפקדה תוכנית לבניית מגדל בן 45 קומות בגבעתיים, שיזמה קרן ריאליטי. המגדל יוקם במשולש הרחובות טבנקין, כורזין ודרך אלוף שדה, על מגרש ריק בשטח של כ-2.3 דונם, הסמוך לתחנת הקו הסגול של הרכבת הקלה. התוכנית נערכה על ידי משרד משה צור אדריכלים.
במסגרת הפרויקט ייבנו 230 יחידות דיור בסך הכל, מהן 100 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בהישג יד במחיר מופחת, בהתאם להוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה. הדירות במסלול המוזל יינתנו לשכירות למשך 20 שנה, ושטחן הממוצע יעמוד על כ-45 מ"ר. 130 יחידות דיור נוספות ישווקו בשוק החופשי כדירות רגילות.
הבינוי במגדל מתוכנן לפי שכבות שימוש: שתי הקומות התחתונות יוקצו לחזית מסחרית פעילה, מעליהן ייבנו כ-2,600 מ"ר של שטחי ציבור מבונים המיועדים למוסדות חינוך, בריאות, תרבות, קהילה וספורט, ומעל אלה כ-14,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומשרדים. קומות המגורים ימוקמו בחלק העליון של המגדל. התוכנית מאפשרת גם הקמת יחידות דיור קטנות נוספות (דיוריות) ב-20% מהדירות הרגילות ששטחן עולה על 120 מ"ר, וכן מקצה לפחות 900 מ"ר של שטחים משותפים לדיירים.
בשל הסמיכות לתחנת הרכבת הקלה, נקבע בתוכנית תקן חניה מופחת, במסגרת מדיניות עידוד השימוש בתחבורה ציבורית. מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, האדריכל ארז בן אליעזר, ציין כי "מדובר במיקום אסטרטגי המהווה תפר חיוני בין אזור התעסוקה האינטנסיבי של כורזין לבין מתחמי ההתחדשות העירונית העתידיים". לדבריו, "ההחלטה החשובה במיוחד בתוכנית היא מתן מענה לזוגות צעירים ולאוכלוסיות מגוונות, באמצעות שילוב של 100 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ובהישג יד במחיר מופחת למשך 20 שנה".
במקביל לאישור התוכנית בגבעתיים, דווח גם על עסקה משמעותית בשוק ההתחדשות העירונית: חברת בוני התיכון וחברת אמפא הודיעו על חתימת הסכם לפיו תרכוש אמפא 49% מאחזקותיה של בוני התיכון בשתי חברות פרויקט המקדמות מיזמי התחדשות עירונית בירושלים ובאזור, תמורת כ-77.6 מיליון שקל, לצד החזר חלקה של בוני התיכון בהלוואות הבעלים שהועמדו לכל אחד מהפרויקטים.
הפרויקט הראשון ממוקם בעיר אזור, וכולל פינוי של 368 יחידות דיור קיימות ובניית 1,274 יחידות דיור חדשות במקומן. עבור המניות בחברת הפרויקט הזו תשלם אמפא כ-53.3 מיליון שקל. הפרויקט השני נמצא בשכונת ארמון הנציב בירושלים, וכולל פינוי של 105 יחידות דיור קיימות ובניית 518 יחידות חדשות, מתוכן 18 יחידות לקרן תחזוקה. עבור פרויקט זה תשלם אמפא כ-24.3 מיליון שקל. שני הפרויקטים נמצאים בשלב התכנון המפורט, והיתרי הבנייה בהם צפויים להתקבל לקראת סוף 2027 ותחילת 2028.
על פי הערכות בוני התיכון, ההכנסות הצפויות מהפרויקט באזור לאחר מכירת כלל הדירות, החניות ושטחי המסחר מוערכות בכ-2.2 מיליארד שקל, ומהפרויקט בירושלים בכ-1.1 מיליארד שקל. בעקבות העסקה מעריכה בוני התיכון כי תכיר ברווח לפני מס של כ-66 מיליון שקל ממכירת המניות, וכן הכנסה נוספת של כ-69 מיליון שקל משערוך החזקותיה הנותרות (51%), כך שסך הרווח לפני מס שתרשום החברה יסתכם בכ-135 מיליון שקל.
הרקע לעסקה נעוץ לכאורה בלחצים שמרגישה בוני התיכון עקב ההאטה בשוק הנדל"ן. מכירות החברה ב-2025 ירדו ב-11% לעומת 2024 ועמדו על 116 יחידות דיור, והירידה נמשכה גם ברבעון הראשון של 2026 עם 19 יחידות בלבד לעומת 40 ברבעון המקביל אשתקד. כדי למשוך רוכשים, 87% מהדירות שנמכרו ב-2025 שווקו במסלולי מימון מועדפים כגון 20/80 ו-15/85, שדחו את עיקר ההכנסות למועד המסירה. עלות המימון שנכפתה על החברה עקב הטבות אלו הגיעה ב-2025 לכ-12.9 מיליון שקל, והחברה רשמה הפסד שנתי של 21 מיליון שקל.
עמי פרץ, מנכ"ל בוני התיכון, מסר כי "מדובר באבן דרך משמעותית, המהווה הבעת אמון בפעילות החברה, ביכולותיה ובצבר פרויקטי ההתחדשות העירונית האיכותי שבנינו לאורך השנים". זהר לוי, מנכ"ל קבוצת אמפא, הוסיף כי "השותפות האסטרטגית עם בוני התיכון מהווה מהלך מרכזי נוסף בהרחבת פורטפוליו הנכסים של אמפא ובהעמקת הפעילות שלנו גם בתחום המגורים וההתחדשות העירונית". אמפא, שבשליטת קבוצת פוגל ומשפחת נקש, נסחרת כיום בשווי של כ-3.4 מיליארד שקל, לאחר ירידה של 18% בשער המניה מתחילת השנה.
את העסקה מצד בוני התיכון הובילו קרן בן סימון, סמנכ"לית הפיתוח העסקי, ודורון זנדר, סמנכ"ל הכספים, בליווי משפטי של אודי אפרון והילה רוזן גליקשטיין ממשרד פירון. מצד אמפא ליווה את העסקה עו"ד אורי אביגד יחד עם יאן פלדמן ממשרד פולק מטלון.
השלמת העסקה בין בוני התיכון לאמפא מותנית בתשלומים שיבוצעו בשלבים, כאשר 50% מהתמורה הכוללת ישולמו רק עם קבלת היתר בנייה לכל אחד מהפרויקטים, הצפוי בסוף 2027 ותחילת 2028.
