רשות המסים תאפשר לקרנות ריט למכור שליש מהדירות - וחצי בפריפריה

ועדה בין-משרדית שפועלת בשיתוף רשות המסים, אגף התקציבים במשרד האוצר ורשות ניירות הערך הגישה ביום חמישי האחרון את מסקנותיה למנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ. ההמלצה המרכזית: לאפשר לקרנות ריט המשקיעות בדיור להשכרה לטווח ארוך למכור עד שליש מהדירות בכל פרויקט בשוק החופשי, ועד מחצית מהדירות בפרויקטים הממוקמים בפריפריה, וזאת מבלי לאבד את הזכאות לשיעור המס המוטב.

המצב הקיים מגביל את הקרנות בצורה משמעותית. כיום, קרן ריט שמשקיעה בדיור להשכרה נדרשת להחזיק בדירות במשך 15 עד 20 שנה לפני שהיא רשאית למכור אותן בשוק החופשי, אם היא רוצה לשמור על הטבת המס. בפועל, המשמעות היא שהקרנות ממתינות שנים ארוכות עד שהן יכולות לממש נכסים, להכיר ברווחים ולייצר תזרים מזומנים מהפרויקט. ההמלצה החדשה מאפשרת להן, אם תאומץ בחקיקה, לבצע מימוש חלקי מוקדם הרבה יותר.

הוועדה מציינת בדוח כי במכרזים ממשלתיים לשיווק קרקעות לדיור להשכרה קיימת לעיתים זכות למכור חלק מהדירות בשוק החופשי, יחידות שמכונות "יחידות מימוש". אלא שתחת הדין הקיים, מכירה כזו עלולה להיחשב "הכנסה חריגה" ולגרור חבות מס כבדה. לפי הוועדה, מצב זה פוגע ביכולת הקרנות לגייס מימון ואשראי, ומציב אותן בנחיתות מול יזמי נדל"ן אחרים שאינם קרנות ריט. ההמלצה היא לקבוע שמכירת יחידות מימוש בהתאם לתנאי המכרז לא תיחשב הכנסה חריגה, והתמורה ממכירתן תוכל לשמש לרכישת נכס חלופי בתחום הדיור להשכרה.

הנתונים שצרפה הוועדה לדוח מדגימים את פער הצמיחה של ענף הריט בישראל. בשנת 2024 עמד שווי השוק של קרנות הריט בישראל על כ-290 דולר לנפש בלבד, לעומת 3,630 דולר לנפש בארצות הברית ו-919 דולר לנפש בבריטניה. בישראל פועלות כיום שש קרנות ריט בלבד, חלקן בנדל"ן מניב כללי וחלקן בדיור להשכרה. הקרנות פועלות בישראל מאז 2006, ומחויבות להפוך לציבוריות בתוך פרק זמן מוגבל ולחלק לפחות 90% מהכנסתן החייבת לבעלי המניות.

מעבר להמלצה המרכזית בנושא מכירת דירות, הוועדה כוללת שורה ארוכה של המלצות נוספות. אחת מהן עוסקת באפשרות לאפשר לקרנות למכור דירות ל"משכיר ממשיך", כלומר גוף אחר שימשיך להשכיר את הדירות לטווח ארוך, תוך שמירה על רצף הטבות המס וההתחייבויות של הפרויקט, מה שמגדיל את הגמישות של הקרנות בלי לפגוע בדיירים.

ההמלצות מתייחסות גם להגדרת "מקרקעין מניבים". כיום, כדי שנכס ייחשב מניב לצורכי הטבות המס, הקרן נדרשת לנצל לפחות 70% מזכויות הבנייה בו. הוועדה ממליצה לבטל את המגבלה הזו לחלוטין בגליל ובנגב, כדי לעודד השקעה בפריפריה. בנוסף, אם זכויות הבנייה בנכס הוגדלו לאחר הרכישה, הנכס ימשיך להיחשב מניב בהתאם לזכויות שהיו בתוקף במועד הרכישה, כדי למנוע מצב שבו תוספת תכנונית תגרום לאובדן מעמד הנכס.

הוועדה ממליצה גם להאריך את תקופת דחיית המס הניתנת בעת העברת נדל"ן לקרן בתמורה למניות, מעבר לתקופה הקיימת של חמש שנים. כמו כן, ממליצה הוועדה לאפשר לקרנות ריט לרכוש חברות באמצעות מיזוג ולרכוש מניות של איגודי מקרקעין בשרשור באמצעות חברות מוחזקות, ולא רק ישירות כפי שמותר כיום.

ברשות המסים כבר אישרו שני תיקוני חקיקה המבוססים על עבודת הוועדה, עוד לפני הגשת הדוח הסופי. התיקון הראשון מאפשר לקרנות ריט להחזיק בקרקעות לבנייה בשווי של עד 20% מכלל נכסיהן, בנוסף לנכסים לא מניבים אחרים בשווי של עד 5% מכלל הנכסים. התיקון השני מאריך את תקופת הבנייה בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך בשלוש שנים נוספות, מעבר לתקופות של חמש או שבע שנים שנקבעו עד כה.

ברשות המסים נמסר כי "המלצות הוועדה מציעות איזון ראוי בין שמירה על הקופה הציבורית לבין יצירת תמריצים כלכליים והסרת חסמים חקיקתיים. רשות המסים תפעל יחד עם משרד האוצר לקדם את תיקוני החקיקה הנדרשים בהקדם". ברשות הודו לחברי הוועדה על "עבודה מאומצת, יסודית ומעמיקה לטובת קידום משק הנדל"ן והשוק הציבורי בישראל".

כעת צפויות ההמלצות להתקדם להליכי חקיקה, ואם יאומצו, קרנות הריט למגורים יוכלו להיכנס לפרויקטים להשכרה לטווח ארוך עם אפשרות למימוש חלקי מוקדם, לשפר את תזרים המזומנים שלהן ולצמצם את החסם המימוני שמלווה את התחום כבר שני עשורים.

לאחר כ-20 שנות פעילות שבהן שוק קרנות הריט בישראל לא ממש המריא, הדוח שהוגש למנהל רשות המסים עשוי לסמן נקודת מפנה - אם ממשלה תוביל לחקיקה בפועל.