הרשות להתחדשות עירונית מחמירה: רווח יזמי מינימלי בפרויקטים יעלה ל-18%-20%
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הנחתה את צוותי התכנון שלה לפעול להבטחת רווח יזמי מינימלי של 18%-20% בכל תוכנית התחדשות עירונית המקודמת בישראל, תוך דגש על אזורי הביקוש. ההנחיה, שנשלחה כמכתב פנימי לוועדות התכנון, מעלה את רף הרווח המינימלי הנדרש לעומת ההנחיה הקודמת של השמאי הממשלתי הראשי, שעמדה על 16%-17%.
המכתב נשלח על ידי גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית, תחת הכותרת "מיקוד מאמץ ביצירת היתכנות כלכלית במציאות כלכלית משתנה". נדלר כתב במכתב כי "לאחרונה אנחנו פוגשים תוכניות פינוי-בינוי רבות שקודמו בשנים האחרונות ואושרו בהנחה שעליית המחירים תימשך ויישומן יהיה כלכלי. אלא שלאור השינויים במציאות הכלכלית, תוכניות אלה נתקלות כיום בקשיי מימוש משמעותיים".
ההנחיות של נדלר מגיעות על רקע הקשיים הגוברים של יזמי ההתחדשות העירונית להוציא פרויקטים לפועל. הבעיה חריפה במיוחד בפרויקטים שבהם נעשו חישובי הכלכליות על בסיס נתוני השנים 2022-2023, אז מחירי הדירות היו גבוהים ועלויות הבנייה נמוכות יחסית. מאז השתנה התמונה: הריבית עלתה, עלויות המימון התייקרו ועלויות הביצוע זינקו, ופרויקטים רבים מתקשים להגיע לרף הכלכליות המינימלית שדורשים הגופים המממנים.
כתוצאה מכך, בשנתיים האחרונות התרבו הדיווחים על דרישות של יזמים מבעלי הדירות לפתוח מחדש הסכמים שנחתמו, על עיכובים בהוצאת היתרי בנייה ועל פרויקטים שהועמדו "למכירה" כדי שיזם אחר ימשיך לקדמם.
במכתבו הדגיש נדלר את חומרת הסוגיה: "כפי שהבהרתי בעבר, בתוכניות המקודמות על ידינו השאיפה היא לרווח יזמי של לפחות 18%-20%, בדגש על אזורי הביקוש. אבקש לשוב ולהדגיש כי זו ברירת המחדל, ואין להניח מראש שרווח יזמי נמוך יותר מספיק ליצירת כדאיות". עוד ציין כי "כל דרישה של הרשויות המקומיות וועדות התכנון - מקומיות ומחוזיות - לחרוג מדרישה זו, יש להביא לידיעתי ולהבהיר כי אינה תואמת למדיניות הרשות".
מעבר להעלאת הרווח היזמי הנדרש, קרא נדלר במכתבו להטמיע בתכנון מנגנוני גמישות שיאפשרו שיפור הכלכליות של תוכניות בשלב ההיתר, מבלי לפגוע מהותית בעקרונות התכנון. לדבריו, יש לתת דגש מיוחד למנגנונים השומרים על נפח הבינוי המוצע ומאפשרים גמישות בפרמטרים אחרים, "לרבות תמהיל גדלי הדירות, תמהיל השימושים, טווח תקני החניה, היקף שילוב דיור מיוחד וכדומה".
ברשות להתחדשות עירונית הבהירו כי מטרת ההנחיות היא לצמצם את תופעת פתיחת ההסכמים בשלב היתרי הבנייה ולייצר ודאות כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט. לדברי הרשות, הגישה המועדפת היא לקדם תוכניות שבהן נפח הבינוי יהיה קשיח וברור, בעוד שהתוכן הפנימי יישאר גמיש: "בשלב היתרי הבנייה ניתן יהיה לתכנן דירות קטנות או גדולות יותר וכן דירות להשכרה לתקופה מסוימת, אך מספר הדירות וגובה הבינוי יישארו ללא שינוי".
הרשות הדגישה גם את חשיבות קיצור לוחות הזמנים לאישור תוכניות: "אין ספק שתוכניות המאושרות בתוך כשנתיים הן רלוונטיות יותר מתוכניות שאישורן נמשך שש שנים. ברור שיש מחירים למהירות הזו, אך ניתן בהחלט לקדם תוכניות טובות ואף מצוינות בתוך שנתיים, ואנחנו נעשה מאמץ גדול יותר מבעבר להגיע לכך".
נדלר הוסיף במכתבו כי יש לוודא שדוחות תקן 21, המשמשים לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים, ייערכו בהתאם להנחות העבודה המקובלות על הרשות. כמו כן, קרא להציג בתוך הדוחות בדיקות רגישות לשינויים בתמורות, בתקני חניה, במחירי המכירה ובעלויות הבנייה, "על מנת לאפשר קבלת החלטות מיטבית".
ההנחיות החדשות צפויות להשפיע על אופן אישור תוכניות ההתחדשות העירונית בוועדות התכנון ברחבי הארץ, כשהרשות מבהירה שתדרוש לקבל לידיעתה כל מקרה של חריגה מהמדיניות.
